Czy zakup nieruchomości w postępowaniu upadłościowym jest bezpieczny?

(autor: r.pr. Piotr Olewniczak)

Czy zakup nieruchomości od syndyka jest bezpieczny?

Zakup nieruchomości od syndyka masy upadłości może się wydawać na pierwszy rzut oka niezbyt bezpieczny, ponieważ jeśli dłużnik jest niewypłacalny, to w większości przypadków te mienie zostało obciążone hipoteką. Ponadto niejednokrotnie z nieruchomości prowadzone były postępowania egzekucyjne, co znajduje potwierdzenie we wpisach znajdujących się w dziale III księgi wieczystej. W wolnorynkowej sytuacji nie są to okoliczności zachęcające do zakupu, natomiast sprzedaż w toku postępowania upadłościowego rządzi się innymi prawami.

Sprzedaż egzekucyjna

Zgodnie z przepisami ustawy Prawo upadłościowe wszystkie postępowania egzekucyjne prowadzone przeciwko dłużnikowi – nawet te z nieruchomości – ulegają zawieszeniu i następnie umorzeniu, natomiast sprzedaż dokonana przez syndyka ma skutki sprzedaży egzekucyjnej. Nabywca składników masy upadłości nie odpowiada za zobowiązania podatkowe upadłego, także powstałe po ogłoszeniu upadłości. Również co do zasady prawa i roszczenia osobiste ujawnione w księdze wieczystej wygasają wraz ze sprzedażą nieruchomości. Oznacza to, iż z chwilą zawarcia umowy sprzedaży hipoteka zostaje wykreślona ze względu na fakt, iż taka transakcja jest traktowana jako sprzedaż egzekucyjna.

Skutki sprzedaży w postępowaniu upadłościowym

Od każdej zasady występują wyjątki i nie inaczej jest w tym przypadku. Otóż, pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia:

służebność drogi koniecznej,
służebność przesyłu,
służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia.

Użytkowanie oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w tym ostatnim wypadku wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

Na wniosek właściciela nieruchomości władnącej, zgłoszony najpóźniej w zarzutach do planu podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej, sędzia-komisarz może postanowić, że służebność gruntowa, która nie znajduje pełnego pokrycia w cenie nabycia, zostaje utrzymana w mocy, jeżeli jest dla nieruchomości władnącej konieczna, a nie obniża w sposób istotny wartości nieruchomości obciążonej.

Mając na uwadze, że niektóre służebności nie wygasają na skutek sprzedaży nieruchomości w toku postępowania upadłościowego, a prawo użytkowania i dożywocia może pozostać w mocy, dlatego przed zakupem warto dokładnie przeanalizować jej stan prawny.

Ponadto, w przypadku sprzedaży przez syndyka udziału w prawie własności nieruchomości, odpowiednie stosowanie ma art. 1013 k.p.c., zgodnie z którym przejście własności ułamkowej części nieruchomości nie narusza obciążających ją hipotek wpisanych przed powstaniem współwłasności. Innymi słowy, na skutek zawarcia umowy sprzedaży udziału w prawie nieruchomości, hipoteka nie wygaśnie, gdy ta została ustanowiona na całości nieruchomości, a dopiero następczo doszło do powstania współwłasności.

Potencjalny zainteresowany nabyciem nieruchomości ma możliwość zapoznać się z operatem szacunkowym nieruchomości, który jest sporządzany przez biegłego z zakresu szacowania nieruchomości na zlecenie syndyka. Tak więc oferentowi znana jest również wartość rynkowa danej nieruchomości.

Jak wygląda sprzedaż nieruchomości?

Sprzedaż nieruchomości może nastąpić w drodze przetargu lub aukcji. Warunki przetargu lub aukcji zatwierdza sędzia-komisarz. W celu wzięcia udziału w aukcji lub przetargu na zakup nieruchomości konieczne jest złożenie oferty. Należy jednak zrobić to poprawnie i zgodnie z regulaminem danej sprzedaży.

Pozornie błahy błąd taki jak brak odręcznego podpisu, brak złożenia jednego oświadczenia, brak przedstawienia dokumentu lub nieprawidłowe opisanie koperty, w jakiej ma się znaleźć oferta, skutkować będzie wykluczeniem złożonej oferty, nawet jeśli oferowana kwota jest wyższa niż innych uczestników przetargu/konkursu. Przygotowanie oferty zakupu należy więc zacząć od uważnego przeczytania regulaminu danej sprzedaży. Regulamin ogłaszany przez syndyka zawiera szczegółowo wskazane elementy, które w takowej ofercie muszą się znaleźć.

Gdy doszło do wyboru oferty przez syndyka pozostała jedynie wpłata ceny oraz zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Zasadą jest, że syndyk będzie żądał zapłaty całości ceny najpóźniej przed złożeniem podpisu na akcie notarialnym przenoszącym własność. To jest norma, gdyż przeniesienie własności następuje w chwili podpisania aktu notarialnego, zatem syndyk nie może pozwolić sobie na przeniesienie własności nieruchomości bez zapłaty ceny. Tę okoliczność należy brać pod uwagę, w sytuacji gdy zakup ma być finansowany z kredytu bankowego.

Czy istnieje ryzyko, że wpłacone syndykowi pieniądze zostaną utracone?

Na to pytanie należy odpowiedzieć przecząco. Syndyk jest funkcjonariuszem publicznym w rozumieniu kodeksu karnego i podlega szczególnie zaostrzonej odpowiedzialności przekraczając swoje uprawnia lub nie wykonując swoich obowiązków. Nie sposób wyobrazić sobie sytuacji, w której syndyk, mimo zapłaty całości ceny po zgodnej z przepisami procedurze zbycia nieruchomości odmawia bez istotnego powodu przeniesienia własności nieruchomości, zaś, jeśli taki powód istnieje (np. ujawnia się nowa okoliczność), nie zwraca zapłaconej ceny oferentowi.

Często słyszy się o sytuacjach mieszkań lub domów kupionych z „lokatorami” w drodze licytacji komorniczej. Nie będzie to miało jednak miejsca w przypadku sprzedaży przez syndyka. Na syndyku spoczywa bowiem obowiązek sprzedaży i przekazania nabywcy nieruchomości wolnej zarówno od lokatorów jak i ruchomości znajdujących się w lokalu. Z tej perspektywy nabycie nieruchomości od syndyka jest korzystne.

Podsumowanie

Dla wielu osób temat zakupu nieruchomości może wydawać się bardzo skomplikowany. Warto wówczas udać się do specjalisty, który pomoże w przeanalizowaniu skutków zakupu danej nieruchomości w toku postępowania upadłościowego oraz przygotowaniu oferty.

Piotr Olewniczak pomaga przedsiębiorcom, osobom prowadzącym gospodarstwa rolne oraz klientom indywidualnym. Pełni funkcje pełnomocnika procesowego dłużników, jak również wierzycieli w ramach postępowań restrukturyzacyjnych i upadłościowych. [więcej]