(autor: r.pr. Konrad Warzocha)

Najem w czasie pandemii (cz. 1)

Ustawa o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, zawiera rozwiązania wywierające wpływ na zawarte przed dniem wejścia w życie ustawy oraz nadal obowiązujące umowy najmu.

Jakie regulacje wprowadza ustawa o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw? 

Ustawa wprowadza regulacje umożliwiające wydłużenie czasu trwania umowy najmu, uniemożliwiające wypowiedzenie umowy najmu lub wysokości czynszu najmu oraz wydłużające czas trwania okresu wypowiedzenia umowy najmu.

W kolejnych częsciach serii omówimy inne zmiany dotyczące kwestii najmu.

Wydłużenie czasu trwania umowy najmu

Zgodnie z ustawą, w przypadku gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem wejścia w życie ustawy ma upłynąć po dniu jej wejścia w życie, a przed dniem 30 czerwca 2020 roku, umowa najmu ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 roku na warunkach dotychczasowych. Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy. Najemcy chcący skorzystać z możliwości przedłużenia czasu trwania umowy najmu lokalu na warunkach dotychczasowych, powinni do dnia 30 czerwca 2020 roku, lecz najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania umowy najmu, złożyć wynajmującemu oświadczenie woli o przedłużeniu umowy najmu lokalu do dnia 30 czerwca 2020 roku. 

Ustawa zawiera szereg wyjątków od regulacji umożliwiającej najemcy przedłużenie czasu trwania umowy najmu na wskazanych powyżej warunkach, odnoszących się między innymi do najemców pozostających w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu czy opłat niezależnych od wynajmującego a przez niego pobieranych oraz najemców lokali mieszkalnych, którym przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, których to lokal spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Brak możliwości wypowiedzenia umowy najmu lub wysokości czynszu najmu

Ustawa wprowadza również regulację uniemożliwiającą wynajmującemu do dnia 30 czerwca 2020 roku wypowiedzenie umowy najmu lub wysokości czynszu najmu.

Od powyższej zasady wprowadzono oczywiście szereg wyjątków, odnoszących się między innymi do przyczyn wypowiedzenia umowy najmu wskazanych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego. 

Ponadto, wskazanej zasady nie stosuje się przypadku wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, w związku z naruszeniem przez najemcę postanowień umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używania lokalu lub koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się lokal. 

Wydłużenie czasu trwania okresu wypowiedzenia umowy najmu

Zgodnie z regulacjami ustawy, w przypadku gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu najmu lokalu nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy, a termin wypowiedzenia upływa po dniu wejścia w życie ustawy lecz przed dniem 30 czerwca 2020 roku, termin wypowiedzenia umowy najmu ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 roku. Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy. Oświadczenie woli o przedłużeniu terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego lub o przedłużeniu terminu wypowiedzenia wysokości czynszu najemca zobowiązany jest złożyć wynajmującemu do dnia 30 czerwca 2020 roku, lecz najpóźniej w dniu upływu terminu wypowiedzenia.

Ustawa przewiduje również wyjątki od wyżej wymienionej zasady.